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Archivio mensile Giugno 2019

Diexporemilano

Perchè quando cerco casa a Milano alcuni agenti immobiliari non mi richiamano?

Se stai cercando casa anche tramite agenzie immobiliari, sicuramente ti sarà capitato almeno una volta di aver lasciato la tua richiesta alla segretaria o al funzionario di turno e di non aver purtroppo ricevuto i riscontri che attendevi.

Avrai probabilmente avuto l’impressione di non essere stato preso sul serio.

Oggi ti voglio spiegare perchè.

La motivazione è tutto

Nella mia agenzia vige la regola che non consideriamo cliente chi non abbia ancora firmato un incarico di vendita, o nel tuo caso, di ricerca.

Chi gira ogni agenzia della via o del quartiere lasciando  la medesima richiesta anche a noi chiedendoci di contattarli “se ci capita qualcosa”, per noi è fuori target.

Ma sarà così per la maggior parte delle altre agenzie?

Da turista immobiliare a potenziale cliente

Molti miei colleghi esterni sono giustamente stanchi di avere a che fare con turisti immobiliari.

Di solito i turisti immobiliari sono quelli che non vogliono lasciare il proprio contatto telefonico alle agenzie e che lasciano una richiesta molto approssimativa e “al volo”, senza accettare l’invito dei miei colleghi esterni ad accomodarsi su una sedia per parlare con calma.

Quindi probabilmente questi miei colleghi esterni prenderanno distrattamente la richiesta, magari senza arrivare ad inserirla nei moderni gestionali e piattaforme di collaborazione (MLS) che utlizziamo quasi tutti, ma limitandosi a scarabocchiare qualche appunto cartaceo.

Il turista immobiliare probabilmente non verrà richiamato e pertanto difficilmente metterà più piede in quella agenzia.

Il potenziale cliente invece si accomoda e si prende il giusto tempo per manifestare il proprio bisogno e così facendo aiuta noi agenti immobiliari ad aiutarlo.

Il potenziale cliente si rende conto che più preciso è nella descrizione della sua ricerca, più aumenteranno le possibilità di soddisfarla.

Segretarie e funzionari esperti sanno da subito se la richiesta del potenziale cliente sarà soddisfabile o no.

E di conseguenza agiranno.

Da potenziale cliente a cliente

Ricevendo numerose telefonate al nostro centralino in centro a Milano, abbiamo innovato le nostre procedure operative interne.

Riteniamo infatti che si diventi clienti solo firmando un incarico di ricerca, in multiesclusiva.

Un incarico di ricerca in multiesclusiva ci permette di velocizzare i tempi per soddisfare ogni richiesta immobiliare qualificata, messa per iscritto e contrattualizzata in maniera dettagliata ed approfondita.

Ci permette di aggiornare i nostri clienti sulle nuove opportunità immobiliari giornaliere sul mercato (dei privati ma anche di colleghi esterni), di filtrarle assieme e di accompagnarli alle visite già pienamente consapevoli dei passi che stanno facendo e di quelli che andranno a fare magari scegliendo di far diventare la casa visitata, la casa dei propri sogni. 

Questi nostri clienti soddisfatti probabilmente poi parleranno bene di noi ai loro amici, colleghi, parenti, conoscenti, nonostante il nostro metodo operativo potesse essere risultato inizialmente assai “strano”.

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Diexporemilano

Perchè gli agenti immobiliari di Milano sono gelosi degli immobili che promuovono?

Se non hai mai firmato un incarico di ricerca immobiliare, non sai ancora quanto lavoro e quanta pazienza ci siano dietro al risultato migliore che il tuo agente immobiliare di fiducia, quello che hai scelto affinchè rappresenti unicamente te, cercherà di ottenere.

Lavoro certosino a tuo favore e santa pazienza nei confronti dei colleghi non collaborativi, ossia quelli che acquisito l’immobile in vendita con incarico in esclusiva, ne ostacolano la visibilità rifiutando visite di clienti acquirenti qualificati portati da altri agenti immobiliari.

E’ assurdo, vero?

Te lo devo dire: l’incarico in esclusiva senza collaborazione è roba da mettersi le mani nei capelli!

Una modalità preistorica di lavorare.

Un abuso di potere da parte degli agenti immobiliari che decidono al posto del proprietario venditore.

Devi sapere infatti che quando un venditore conferisce un incarico di vendita ad un agente immobiliare, si aspetta che il professionista prescelto tra tanti candidati, si comporti come tale.

Il proprietario però quasi sempre incarica l’agente immobiliare di vendergli la casa in esclusiva, senza imporgli di collaborare con tutti i colleghi che ne facciano richiesta.

E lo sai perchè non glielo impone?

Perchè quasi sempre non sa che è suo diritto farlo.

E l’agente immobiliare tradizionale ben se ne guarda di informarlo in merito, a lui interessa solo prendere la doppia provvigione, non eseguire l’incarico con ogni mezzo possibile.

Proprio così, il venditore ha tutto il diritto di richiedere che venga inserita una clausola concordata con l’agente per imporgli la collaborazione con colleghi che abbiano un potenziale acquirente qualificato.

Più visite qualificate per il proprietario, significa maggiori possibilità di vendere l’immobile bene ed in tempi rapidi.

Più immobili per i potenziali acquirenti qualificati che scelgono a loro volta un agente immobiliare di fiducia, significa maggiori possibilità di scelta mantenendo un unico punto di riferimento, senza girare più agenzie lasciando la propria richiesta di acquisto senza magari neppure essere richiamati.

2 chiamate, 2 porte in faccia

Ecco alcune scuse veramente assurde che hanno usato due agenzie tra ieri ed oggi pur di non fissare una visita con me ed i miei clienti acquirenti qualificati che mi hanno sottoscritto un incarico di ricerca in esclusiva collaborativa (si perchè io non sono geloso dei miei clienti, li metto a disposizione dei miei colleghi).

Agenzia 1, prima telefonata di ieri:

“Il collega non è in ufficio, però non so se collabora. Ti faccio chiamare domattina.”

Agenzia 1, seconda telefonata di oggi:

“L’immobile è già stato venduto.” (in 24 ore???!??)

Agenzia 2, prima telefonata di oggi:

“Non so se possiamo collaborare.”

“Il titolare è in ferie, rientra settimana prossima.”

La verità fa male, ma va sempre detta

Quando apprendo dai colleghi che non collaborano seppur io abbia clienti acquirenti contrattualizzati, non richieste generiche scaricate dai portali, clienti veri, che cercano veramente casa, che non hanno tempo da perdere, che hanno già anche parlato con Francesco La Grotteria, il broker creditizio associato alla mia agenzia immobiliare, rispondo:

“Ma il proprietario lo sa che non collaborate? Lo sapete che gli state ostacolando la vendita di casa sua?”

In genere seguono vari secondi di silenzio, di imbarazzo, talvolta di turbamento.

A volte capiscono in che guaio si stanno mettendo e si rincomincia da zero la telefonata, si fissa l’appuntamento e nascono nuove sinergie, li invito infatti a chiamarmi a loro volta per le loro richieste qualificate.

A volte invece fanno gli arroganti e a quel punto, senza pormi alcun problema, cerco di rintracciare l’ignaro proprietario venditore e lo rendo edotto delle circostanze, con tatto e gentilezza, chiaramente.

Sarà poi lui a decidere liberamente il da farsi.

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A Milano ad oggi, secondo il portale degli Agenti Immobiliari Abilitati vi sono 2462 tra agenti ed agenzie immobiliari.

Ancora pochi di questi collaborano, ma quelli che lo fanno, aumentano giorno dopo giorno.

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Diexporemilano

Acquistare casa a Milano privatamente non è una passeggiata.

Cercare una casa in acquisto privatamente a Milano è molto rischioso.

Per la scarsa disponibilità dei venditori a fornire la documentazione dell’immobile prima di incassare una caparra e per il grosso rischio di acquistare casa ad un prezzo eccessivo.

Sopratutto se si arriva da fuori Milano.

L’offerta di qualità scarseggia

Ogni giorno vengono pubblicati decine di annunci immobiliari in vendita a Milano.

Il più delle volte le foto sono di pessima qualità ed i prezzi richiesti talvolta sono veramente eccessivi.

Ciò è dovuto alla preparazione praticamente inesistente dei proprietari che voglio vendere privatamente il loro immobile.

Come per una auto usata infatti, si è più portati a valutare quella che è stata, all’occorrenza, dal carrozziere per una sistemata prima di metterla in vendita.

Purtroppo ancora troppe volte si risparmia sulla valorizzazione immobiliare e ci si illude che vendere casa privatamente sia facile e veloce.

Qualificarsi finanziariamente è indispensabile

Prima di iniziare la tua ricerca privatamente a Milano ti consiglio di farti due chiacchiere in banca e di sentire anche il tuo broker dei mutui, se ne hai uno.

Seleziona sin dalla pubblicità solo gli immobili che ti puoi permettere.

Innamorarsi di un immobile troppo caro porterà automaticamente al naufragare della tua trattativa con il venditore.

Devi ricordarti infatti che devi comprare casa in piena consapevolezza, senza farti prendere dai facili entusiasmi, risparmiando tempo tu e cercando di non farlo perdere al venditore.

Con una predelibera reddituale però sarai veramente certo di poter bloccare l’immobile di tuo gradimento per un periodo di tempo a te necessario per l’uscita del perito della banca, ragionevole.

Credimi, i proprietari che vendono casa sono sulla tua stessa barca, non voglio perdere l’opportunità di risolvere rapidamente la loro esigenza immobiliare.

Più sarà breve il tempo della delibera del mutuo, più possibilità avrai di aggiudicarti una accettazione della tua offerta vincolata all’ottenimento del mutuo.

Scipta manent

Tutto quanto sarà stato detto e scritto via email tra te ed il proprietario deve assolutamente essere blindato con un preliminare (il cosidetto compromesso) scritto.

Non fidarti mai e poi mai delle accettazioni verbali o via email.

Non consegnare caparre senza aver sottoscritto un preliminare, dove sia tu sia il venditore pattuite le condizioni e le tempistiche della vendita.

Sul preliminare, potrai anche inserire gli estremi dell’assegno di caparra che lasci per bloccare la casa, e puoi pattuire anche tutte le verifiche obbligatorie da farsi sull’immobile prima di rogitare casa.

Non puoi rischiare di lasciare una caparra senza aver inserito delle clausole sospensive o risolutive espresse che tutelino il grande passo che farai, lo sai vero?

Il preliminare dovrà essere registrato entro 20 giorni dalla sua sottoscrizione, dovrai saldare delle imposte sulla caparra versata al venditore oltre che apporre le marche da bollo da 16 euro necessarie per presentare la pratica allo sportello dell’agenzia delle entrate.

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A Milano nel 2018 sono state effettuate 24.521 compravendite per una superficie media di 82,6 mq. Il prezzo medio è stato di 313.500 €.

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